L.A.D (Liquidated Ascertained Damages) – Perkara Wajib Tahu Bagi Pembeli Rumah Undercon

Liquidated Ascertained Damages (L.A.D.) adalah terma penting yang harus difahami oleh pembeli rumah, khususnya bagi rumah dalam pembinaan (under construction). L.A.D. merujuk kepada pampasan kewangan yang perlu dibayar oleh pemaju kepada pembeli sekiranya pemaju gagal menyiapkan dan menyerahkan hartanah dalam tempoh yang ditetapkan, seperti yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli (S&P).

Berikut adalah perincian mengenai L.A.D.:

Apa Itu L.A.D. (Liquidated Ascertained Damages)?

Liquidated Ascertained Damages (L.A.D.) adalah bayaran ganti rugi yang telah ditetapkan secara undang-undang di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Housing Development Act) dan termaktub dalam perjanjian jual beli (S&P). Ia dikenakan kepada pemaju jika mereka gagal menyerahkan hartanah yang dibeli kepada pembeli dalam tempoh yang dijanjikan.

L.A.D. bertujuan untuk memberikan pampasan kepada pembeli kerana kelewatan penyerahan rumah, yang boleh mengakibatkan beban kewangan seperti membayar sewa, kos tambahan, atau kos pembiayaan pinjaman rumah yang lebih lama.

Ciri-ciri Utama L.A.D.:

Pengiraan L.A.D.:
- L.A.D. biasanya dikira pada kadar 10% setahun daripada harga belian rumah, dikira berdasarkan bilangan hari kelewatan dari tarikh akhir penyerahan milikan kosong (Vacant Possession) seperti yang dinyatakan dalam perjanjian S&P.
- Formula pengiraan L.A.D.: $Kelewatan\text{L.A.D. (RM)} = \frac{10\% \times \text{Harga Pembelian Hartanah}}{365} \times \text{Jumlah Hari Kelewatan}$
Sebagai contoh, jika harga pembelian rumah adalah RM500,000 dan kelewatan penyerahan adalah 100 hari, maka L.A.D. akan dikira seperti berikut:

$L.A.D.=10%×500,000365×100=RM13,698.63\text{L.A.D.} = \frac{10\% \times 500,000}{365} \times 100 = RM13,698.63$
Tempoh untuk Penyerahan Milikan Kosong:
- Bagi hartanah bertanah (contohnya, rumah teres atau banglo), pemaju biasanya mempunyai 24 bulan dari tarikh S&P untuk menyerahkan milikan kosong.
- Bagi hartanah strata (contohnya, kondominium atau apartmen), tempoh yang diberikan adalah 36 bulan dari tarikh S&P.
Tarikh Permulaan Kelewatan:
- L.A.D. mula dikenakan dari hari pertama selepas tarikh akhir penyerahan yang ditetapkan dalam S&P. Sebagai contoh, jika pemaju gagal menyerahkan rumah selepas 24 atau 36 bulan (bergantung pada jenis hartanah), L.A.D. akan mula dikira dari hari berikutnya.
Pembayaran kepada Pembeli:
- L.A.D. yang dikenakan terhadap pemaju perlu dibayar kepada pembeli sebagai pampasan kewangan atas kelewatan. Pembeli boleh menuntut jumlah ini daripada pemaju setelah hartanah diserahkan, atau mereka boleh mengambil tindakan undang-undang jika pemaju gagal membayar.
Tanggungjawab Pemaju:
- Pemaju bertanggungjawab membayar L.A.D. secara automatik kepada pembeli tanpa perlu pembeli membuat tuntutan. Jika pemaju gagal untuk membuat pembayaran ini, pembeli boleh mengambil langkah undang-undang untuk menuntut ganti rugi.

Kepentingan L.A.D. kepada Pembeli Rumah Under Construction:

Melindungi Hak Pembeli:
- L.A.D. adalah satu mekanisme perlindungan undang-undang bagi pembeli sekiranya pemaju gagal menepati tarikh penyerahan rumah yang dijanjikan. Ia memastikan pembeli tidak menanggung kerugian kewangan akibat kelewatan penyerahan.
Pampasan Kewangan:
- Kelewatan penyerahan rumah boleh membawa kepada kos tambahan seperti sewa atau pembiayaan pinjaman yang perlu dibayar lebih lama. L.A.D. membantu untuk mengurangkan beban ini dengan memberikan pampasan yang setimpal kepada pembeli.
Tekanan Kepada Pemaju:
- L.A.D. memberi tekanan kepada pemaju untuk menyiapkan projek tepat pada waktunya, kerana kelewatan akan mengakibatkan kos tambahan bagi pemaju dalam bentuk bayaran ganti rugi.
Kelebihan Berbanding Pembeli Rumah Siap (Subsale):
- Berbeza dengan pembelian rumah subsale (rumah sedia ada), pembeli rumah under construction mendapat jaminan melalui L.A.D. bahawa mereka akan mendapat pampasan sekiranya berlaku kelewatan. Ini memberikan kepastian kepada pembeli bahawa mereka dilindungi oleh undang-undang.

Isu Umum Berkaitan L.A.D.:

Kelewatan Tanpa Pampasan:
- Ada kes di mana pemaju cuba mengelak daripada membayar L.A.D. dengan memberi pelbagai alasan, termasuk faktor luar seperti cuaca buruk atau isu yang tidak dijangka. Namun, pemaju masih terikat kepada perjanjian S&P kecuali ada pengecualian khusus.
Penangguhan Atau Pindaan Kontrak:
- Sesetengah pemaju cuba untuk meminda tempoh penyerahan atau mendapatkan lanjutan masa (extension of time – EOT) daripada pihak berkuasa, yang boleh menunda permulaan pengiraan L.A.D. Pembeli perlu berhati-hati dengan perubahan ini dan memastikan ia tidak menjejaskan hak mereka.
Perlu Tuntutan Daripada Pemaju:
- Ada kalanya, walaupun L.A.D. dijamin, pemaju mungkin tidak menawarkan bayaran secara automatik, dan pembeli perlu membuat tuntutan rasmi. Pembeli harus menyimpan semua rekod perjanjian, tarikh, dan bukti kelewatan untuk memudahkan tuntutan mereka.
Tindakan Undang-undang:
- Sekiranya pemaju enggan membayar L.A.D., pembeli boleh mengambil tindakan melalui Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah atau mahkamah sivil, bergantung kepada jumlah yang terlibat.

Langkah Penting untuk Pembeli:

Semak Perjanjian S&P:
- Pastikan Perjanjian Jual Beli (S&P) jelas menyatakan tarikh akhir penyerahan hartanah dan terma berkaitan L.A.D. Semak butiran ini sebelum menandatangani kontrak.
Pantau Proses Pembinaan:
- Pantau perkembangan projek pembinaan. Jika ada kelewatan yang ketara, pembeli boleh menghubungi pemaju untuk mendapatkan maklumat lanjut.
Buat Tuntutan Jika Perlu:
- Sekiranya berlaku kelewatan, pastikan pembeli mengira jumlah L.A.D. yang layak dituntut. Simpan semua dokumen seperti perjanjian S&P, bukti pembayaran, dan surat rasmi dari pemaju.
Berunding atau Ambil Tindakan:
- Jika pemaju gagal membayar L.A.D., pembeli boleh berunding dengan pemaju atau mendapatkan nasihat perundangan. Jika perlu, tindakan melalui Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah boleh diambil.

Kesimpulan:

Liquidated Ascertained Damages (L.A.D.) adalah satu jaminan penting dalam industri hartanah yang melindungi pembeli rumah under construction daripada kerugian kewangan akibat kelewatan penyerahan hartanah. Pembeli harus memahami terma L.A.D. dalam perjanjian jual beli mereka dan mengambil langkah-langkah untuk memastikan mereka mendapat pampasan yang sewajarnya jika pemaju gagal menyiapkan projek dalam tempoh yang ditetapkan.

Blog